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          以房養老有譜了 十億商機蠢動 以房養老有譜了 十億商機蠢動 ‧非凡新聞周刊 2010/01/04 【撰文／蔡佳穎】 你有想過，一棟價值千萬元的房子，未來將可以提供你退休後的生活開支嗎？因應台灣逐漸步入老年化社會，在先進國家行之有年的「以房養老」政策也在近期引起廣泛的討論。 所謂「以房養老」的概念，也就是老年人以擁有產權的住房做為抵押，向銀行或其他金融機構借款，屋主可以繼續保留房屋居住權，等到去世後再用住房還貸即可，藉此照護老年後的生活品質。 以社會環境來看，近年來台灣出生率在世界各國敬陪末座，連帶讓台灣加速進入到高齡化社會，根據內政部統計，台灣六十五歲以上高齡老人激增已占總人口一○％，早超過聯合國七％老年化社會之標準； 居酒屋二○○七年台灣地區的老化指數達五八％，是全球平均值三八％的一倍半，依照這樣的速度，到了二○二九年，平均每二．九位年輕人就得養一位老人。 年金屋成為養老新顯學 無收入、無子嗣奉養，且醫療與照護成本較高的老人，若沒有完整的配套措施照顧，將對社會產生極大的衝擊。也因此，今年九月中，衛生署長揚志良對於台灣快速邁入高齡社會所提出的「年金屋」概念，獲得廣大的迴響。 根據政治大學地政系教授張金鶚的說法，以房養老大致有三個方案。分別是之前討論較多的逆向抵押貸款（ＲＭ）和售後租回年金屋（ＳＬ），以及社會照顧服務（ＳＣ），讓老人不用擔心退休後的日常生活?關鍵字廣告珨搳C 簡單來說，逆向抵押貸款（ＲＭ）是以銀行為主體，由銀行評估後，接受老人「以房抵押貸款」，藉著抵押房屋獲取生活零用金，並仍持有房地產所有權。而售後回租年金屋（ＳＬ）則是由保險公司購買老人的資產，再按期發給老人年金，保險公司取得資產後，委託物業管理公司管理維護，再授權資產管理公司進行資產有效運用。 最後一種目前台灣比較少被提及的社會照顧服務（ＳＣ），這是指社會福利機構透過貸款或信託方式取得資金，再提供照護服務給老人。目前看起來，產官學就都認為逆向抵押貸款的可行性似乎比較符合台灣當地的現況與民情。 約有35萬戶潛在需求量 相較於「以房養老」已行之有年 東森房屋的美國、英國、澳洲、法國和加拿大等先進國家；與正在發展中的日本、香港、中國等地，現在正要開始的台灣，起步雖晚，但條件並不差。根據政大地政系教授林左裕的研究，在三十歲至六十五歲的受訪者中，有近三成四的人願意申請以房養老；換算戶數約有三十五萬戶潛在需求量。 大型行庫主管也估計，如以三十五萬戶概算，逆向抵押房貸開辦早期，可能有三到四成有意辦理者會嘗試申辦，若以銀行公會開辦費三千元、鑑價費四千元的規畫概算，預估可為金融業帶入十億元以上收入，這還不包括將來每月○．○二％的服務費用，一旦未來推動順利，驚人商機下必然會讓銀行承做意願大大增加。 而根據研究數據，願意申請的受訪者中，約有六?ARMANI赤漕X者選擇每月領取固定金額，另外三成希望保持一定信用額度隨時支應，只有不到一成的受訪者希望一次提領；受訪者主要還是希望提升老年生活及分擔日常支出，也一定程度上反映了老來是否可以活得富足無慮，是一般人非常在乎的事情。 張金鶚指出，台灣生育率世界最低，加上地小人稠、土地價值逐年上漲，以及房屋自有率高達八成以上的兩大優勢，只要政府扮演好核心關鍵的角色，做好承擔部分風險與充分宣導的工作，台灣比起美國更適合推動「以房養老」政策。 執行難度高須多加宣導 雖然這項政策的基本面看起來一片大好，但實際執行面上還是有相當的難度。日前內政部長江宜樺已宣示相關政策雛形將於二○一○年底大致定案，相關部會初步也 酒店工作將以公益型為優先推動方案，再逐步擴大推廣。 儘管政府各部會皆表示願意推動，但學者與房產業界普遍認為，政府的決心與態度、房價的不透明以及區域房價的差距過大，都將成為推動以房養老政策實施時的絆腳石。 另外，站在銀行端的立場來看，逆向抵押貸款實施的成功與否，關鍵還是在宣導效果，跟歐美國家相比，華人「有土斯有財」的觀念較重，傳統上也會想把房子留給下一代，要老人家放棄努力一生得來的房子，理性上也許願意，但情感上實在困難。 專家指契約應保障屋主 ＩＦＥ集團執行長，也是美國「以房養老」財務規劃師楊太樂（Tyler Yang）以他多年的實務經驗指出，民間金融機構不可能單方面承擔所有風險，銀髮族也得要有政府掛保證才會放心提出申請， 辦公室出租加上需要相關法令、稅制、社福團體配套，真要做起來，具有公權力的政府還是扮演關鍵因素。 他也預估，台灣房價指數將於五年後漸趨成熟，屆時銀行業進行逆向抵押房貸業務較能有效管控風險，才能降低投資成本，促使利率降低，連帶屋主借款成數也將提高。不過，他也提醒，逆向抵押房貸是為老年屋主著想，契約內容應優先保障屋主福利與需求，而不能因為提高貸方意願而犧牲屋主權益。 楊太樂建議，未來台灣應設計逆向抵押房貸申請網站，讓有需求的老年屋主能以簡單的方式上網登錄訊息，各家銀行業者透過網路報價，讓透明化的報價促使銀行業良性競爭，以保障屋主利益；過程中，政府應當做到監督市場操作，保護老人權益，以及協助提高能借到的金額，避免讓這個規畫流於形式。 留意價差可 面膜布局都會區 現階段看起來，以屋養老的政策推動已是勢在必行，由於初期得經過一定其間的磨合，目前若想要呼應以屋養老政策的購屋人，該如何選擇購屋或換屋標的呢？ 住商不動產企畫研究室主任徐佳馨建議，以目前規劃看來，老人家以房養老必須得要經過銀行或保險公司的鑑價，因此初期最好選擇「房價易漲難跌，且前景看好的都會區」，一方面增加銀行或保險公司的承做意願，二方面也能夠貸到較高額度，而都會區也較能滿足老人家的日常生活與就醫需求，住起來也更安心。 在區域選擇上，中信房屋行銷企畫部副理江龍名建議，以台北市與台北縣捷運沿線為首選。江龍名說，做為台灣的政治商業中心，台北縣市的房價前景還是看好，也是各家銀行最願意承做的區域。 而且，對老人家來說，四通八達的捷運和公車 有巢氏房屋、區域醫院林立的優勢、城市內大型的遊憩綠地，可以滿足老人家生活上的一切需求；不過，台北市捷運周遭區域的房價較高，對於不少購屋人來說，遠比買間北縣的房子來得辛苦。 進駐台中養老門檻不高 至於中台灣地區，住商不動產中區經理賴萬則推薦，有養老計畫的購屋人可以從大台中地區下手，台中除了盎然的綠地，更有溫和的氣候，是適合老人家居住的好地方。 賴萬指出，進駐台中門檻不高，以屋養老的購屋人可以鎖定台中市北屯與南屯兩區域，中古屋每坪不到十五萬元，新成屋每坪不到二十五萬元的誘人房價，而且又與中國醫藥學院和慈濟醫院相距不遠，未來捷運綠線通車之後，居住在台中市的老人家將不用開車，就能享受都市生活的便利，相當值得購屋人考慮。 用屋變現福利財政兼顧 南台灣則因為高雄捷運的便利，台灣房?票貼峇ㄟ妦ㄛ膍s室執行長邱太?認為，近年來以海洋都市為規畫的高雄市，已經擺脫了工業城的負面形象，取而代之的是規畫完善的市街，和便利的生活機能。 尤其是在縣市升格之後，地方財源充裕，前景十分看好，且區域內醫療資源傲視南台，相當適合做為養老規畫的購屋人，未來退休後所取得的年金也較能滿足自己的生活需求。 以房養老立意甚佳，如同張金鶚所言，「讓老人把手中的房子變現，就有零用金可用。」而且讓老年人運用自己的財富照顧自己，年輕人也可為未來有自己的房子養老而努力，更重要的是，如果推行順利，將可兼顧社會福利與政府財政，將是美事一樁。 【完整內容請見《非凡新聞周刊》2009年194期】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 酒店工作  .